Bol minulý rok tak ako vo všetkých oblastiach aj v rámci industriálnych nehnuteľností rekordný?
Minulý rok naozaj môžeme zhodnotiť ako veľmi úspešný. Dlhodobý rast sa potvrdil. Trh v tomto segmente je totiž na Slovensku pomerne mladý. Koncom minulého roka však už boli zaznamenané prvé obavy investorov, ale to už čísla za prvé tri štvrťroky roku 2008 dávno prerástli celý rok 2007.  Treba ešte povedať, že jednoznačne, keď sa tento trh pred troma až štyrmi rokmi rozbiehal spočiatku prial pripraveným. Bolo treba rýchlo uspokojiť potreby dodávateľských či logistických firiem pôsobiacich najmä v automobilovom priemysle. A tak developeri museli reagovať rýchlo. Stavali a nemali problém predať či prenajať svoje nehnuteľnosti a trh sa začal orientovať najmä na špekulatívnu výstavbu. Investori vo veľkom skupovali pozemky a stavali a často až potom hľadali nájomcov do svojich projektov, ktoré vyrástli najmä pri diaľnici smerom z Bratislavy na Senec či pri Lozorne. Z týchto lokalít sa časom stali tzv. „logistické hot spoty“ Slovenska. Prielom nastal až koncom minulého roka.

Čo sa vtedy stalo?
Trh sa spomalil a prevažná orientácia na automobilový priemysel na Slovensku sa zrazu  stala v tomto prípade skôr nevýhodou. Záujem o tieto nehnuteľnosti začal pomaly klesať a tak ostali niektoré dokončené logistické nehnuteľnosti prázdne. Čo pravdaže začalo tlačiť na cenu prenájmu. Prišla prvá vlna obáv, trh stagnoval a developeri išli s cenami dole a to niekedy až na hranicu rentability. Dialo sa to napríklad v oblasti Senca, kde je konkurencia skutočne vysoká. Tento stav sa koncom roka stupňoval. Bolo dosť veľa dokončených stavieb, ktoré boli prázdne a zrazu bolo na trhu viac priestorov a tak si mali firmy z čoho vyberať. Spoločnosti začali o klienta bojovať a aj keď dovtedy ceny pozemkov či stavebných nákladov stále rástli, paradoxne nájmy klesali. Čakáme však v najbližšej dobe znižovanie cien pozemkov a tým že stavebné spoločnosti nie sú tak vyťažené, možno aj mierne znižovanie cien za realizáciu stavieb. Ceny nájmov však jednoznačne musia ísť hore. Pomaly to už pozorujeme, pretože v poslednej dobe klesli na hranicu únosnosti.

Aká je podľa vás optimálna cena za meter štvorcový?
Nájmy na Slovensku dlhodobo klesali. Ešte pred štyrmi piatimi rokmi predstavovalo nájomné za meter štvorcový päť až šesť eur. Koncom minulého roka sa však ceny za prenájom stiahli na polovicu a firmy platili niekedy len 3 eurá za štvorec. Podľa mňa musia ísť ceny hore a to aspoň na hranicu 3,5 až 4,5 eura za meter štvorcový. Myslím, že až toto sú čísla, ktoré dávajú zmysel. Dlhodobé trendy klesania nájmov sú však podobné v takmer všetkých okolitých krajinách okrem Rakúska, kde prakticky tento segment neexistuje. Opačná situácia je na Ukrajine a v Rusku. Tam je malá konkurencia a ceny sú tam vysoké ako u nás pred piatimi rokmi, avšak niekedy ešte vyššie, napríklad od 10-tich do 20-tich eur za meter štvorcový v tých najlepších lokalitách.
Sú na Slovensku developeri, ktorí majú veľké problémy, či už s financovaním alebo s prenajatím industriálnych nehnuteľností?
Predpokladám, že niektorí developeri môžu mať problémy s prenajatím, už existujúcich plôch.. Ich dlhodobejšie problémy sú často ľahko mapovateľné napríklad na akciových trhoch. Všeobecne povedané, problémy tu sú a kto hovorí, že nie, ich má ešte väčšie.

Na ako dlho je trh s industriálnymi stavbami nasýtený?
Aj keď teraz sú už mnohé takéto nehnuteľnosti postavené alebo tesne pred dokončením a v blízkej budúcnosti sa takmer nič špekulatívne neplánuje. Segment industriálnych nehnuteľností však na Slovensku určite má budúcnosť. Developeri už nejdú do výstavby bezhlavo a sú tak ako aj banky, ktoré ich často financujú, opatrní, ale Slovensko bude podľa môjho názoru dlhodobo stále viac a viac zaujímavé. V pláne je napríklad predĺženie širokorozchodnej železnice z Ukrajiny až do Viedne, a tým by sa Slovensko ako logistický ,,hotspot“ mohlo stať ešte zaujímavejším. Logistické parky a výrobné haly zatiaľ rastú najmä v okolí Bratislavy, zbytok Slovenska sa rozrastá pomalšie, najmä však popri existujúcich diaľniciach, aj keď treba povedať, že najmä taký východ ešte má veľký potenciál. Predpovedať najmä v súčasnosti akýkoľvek vývoj je ťažké.  Nikto z nás nemá krištáľovú guľu. Avšak život musí ísť ďalej, ľudia musia uspokojovať svoje potreby, budú nakupovať, trhy na východe sa rozvíjajú takže potenciál tu stále je a bude.

Zmení sa správanie developerov pod ťarchou finančnej krízy?
Áno a aj sa to už ako som spomínal deje. Už od konca roka 2008 sa žiadne nové výstavby na  špekulatívnej báze neplánujú, banky sú opatrnejšie a trhu bude dominovať výstavba na mieru. Očakávame aj zmeny na trhu s pozemkami. Predtým bolo menej kvalitne pripravených pozemkov a majitelia často boli schopní rýchlo reagovať na dopyt a pritom boli často takéto pozemky pridrahé. Teraz mnoho majiteľov využilo príležitosť a začali pripravovať pozemky počas minulého roka, pretože od nového roka platí zákon o vynímaní z pôdneho fondu. Doteraz sa za zmenu neplatilo. Takže tento rok očakávame, že na trh prídu nové a lepšie pripravené pozemky a ponuka bude dlhodobejšie prevyšovať dopyt, čím aj ich cena pôjde postupne dole. Podľa môjho názoru napríklad pri Bratislave je reálna hodnota pripraveného pozemku na logistiku asi 30 až 50 eur za meter štvorcový. Predtým sme sa však stretávali aj s cenami okolo 100 až 200 eur za štvorec, čo  sa z dlhodobého hľadiska javilo pre investorov ako nerentabilné. Teraz sa trh preklopí z fázy, kedy si diktovali ceny a podmienky majitelia pozemkov do fázy, kedy si kupujúci bude mať možnosť vyberať.

Môže sa stať, že sa na trhu zrazu objaví veľké množstvo priestorov, pretože firmy prenajímateľom vypovedajú zmluvy?
Ako som už povedal trh je pomerne mladý a mnohé nájmy boli plánované dlhodobejšie. Ak by sa však spoločnostiam dlhodobejšie nedarilo, musia zvážiť či je pre nich výhodnejšie zostať alebo vypovedať nájom a odísť. Naši klienti sú zväčša dcéry nadnárodných spoločností a môže sa stať, že aj matka rozhodne prestať prevádzkovať takúto pobočku na Slovensku. Vtedy si tiež musí spočítať, či odchod je výhodnejší alebo radšej budú menej vyrábať a dohodnúť sa prípadne s developerom na prehodnotení nájomných podmienok.. Pri menších firmách, napríklad s orientáciou na jedného odberateľa, ktorý sa dlhodobo dostane do problémov, sa títo môžu dostať do problémov tiež napríklad pri financovaní  úverov, čím sa časom dostanú do záporných čísel  následne môže dôjsť až ku krachu. Predpokladám, že sa to už v mnohých prípadoch aj deje, predpoklad je určite veľký hlavne v súčasnosti. Treba zase povedať, že takéto menšie firmy nemajú až tak veľké priestory, že by to mohlo nejak výraznejšie otriasť trhom v tomto segmente.

Zuzana Bírešová